050plusと震災に伴う調整割合

みなさん、おはようございます。

司法書士＠五反田の荒谷健一郎です。

今年も残すところ２週間を切りました

さて、先日ＮＴＴの「０５０plus」というサービスを利用してみました。050plus.com/pc/index.html

このサービスは、今はやりのスマホから電話した場合の通話料が、無料または格安になるというサービスで、存在自体は以前から知っていて気になっていたのですが、

ちょうど、固定電話に頻繁にかける機会が多々あったので、申込をして、利用してみました。

月額基本料金が３１５円かかりますが、すぐに元が取れて大満足でした。通話品質は、ときどきとぎれとぎれになってしまっていたので、まだまだ改善してもらいたい部分ではありましたけど。

私自身は、ソフトバンク利用者ですが、相手方がソフトバンクなら通話料は気になりませんけど、他社の携帯や固定電話の通話料は確かに高かったので、これからは０５０plusを頻繁に使おうと思っています。（決して、ＮＴＴ信者じゃありませんよ（笑））

まぁ、前置きはこのくらいにして、今日の本題は「被災地における所有権移転登記等の登記申請時にかかる登録免許税算定根拠の課税価格の調整割合」についてです。

簡単に説明しますと、所有権移転登記等の登記申請時には、不動産の固定資産税評価額を課税価格として、それに一定の税率をかけた金額を、登録免許税として支払わなければなりません。

所有権移転登記等の登録免許税＝不動産の固定資産税評価額×税率

しかし、この「不動産の固定資産税評価額」は、今年度（平成２３年度）であれば、平成２３年１月１日時点の価格となっています。つまり、３月１１日の震災前の価格が基準となっているため、当然、震災後の現時点の評価額は、震災の影響により大きく下落しているのが一般的になっているわけです。

よって、その点をふまえて、震災に伴う評価額の減額を反映させるため、被災地に対して今回の調整割合を適用する措置となったのです。

詳しくは、こちらのページ（ houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/cyouseiwariai_index.html　）で確認してもらいたいと思いますが、

「調整割合」を簡単に説明すると、以下のようになります。

所有権移転登記等の登録免許税＝不動産の固定資産税評価額×調整割合×税率

例えば、千葉県浦安市有明１丁目の宅地の場合の調整割合は、「０．６」となっておりますので、仮に同所に評価額３０００万円の土地の売買に伴う所有権移転登記をする場合は、

通常ですと、３０００万円×13/1000＝３９万円となりますが、

調整割合を適用すると、３０００万円×0.6×13/1000＝２３万４千円となります。

この権利調整が適用される被災地は、千葉県や埼玉県の一部にも適用され、広範囲に及びますので、登記申請の代理人となる司法書士には重要な情報ですね。

ちなみに、調整割合が適用される地域はこちらです。houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/cyousewariaihyou_index.html#saitama

また、この調整割合の適用は、平成２３年３月１１日以降に行われた登記申請にも遡って適用されますので、震災後、通常通りの登録免許税を納めていた方には、還付措置が取られることとなっております。houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kannputetuduki_index.html

還付措置でひとつ気になるのは、

「登記を申請された法務局において，震災発生日以降に申請された登記の申請書の内容を確認し，順次，法務局から登記権利者の方（例えば，所有権の移転の登記であれば，新たに所有者になられた方，共有の場合は，筆頭の方）に郵送により連絡文書を送付します。」

上記のとおりで、所有権移転登記の場合は、登記権利者に通知される仕組みとなっている点です。

確かに、不動産取引（売買）の商慣習としては、登記権利者である買主が登録免許税を負担することが一般的ではありますが、これは、商慣習でしかなく、登記制度上は、権利者と義務者で負担するべきものとなっているはずですので、法務局は、登記権利者だけでなく、登記義務者にも本来通知すべきであり、権利者のみに通知するのは法務局の事務を軽減するための怠慢措置であると私は考えます。

この点、法務局は、ホームページの図によると、

『通知を受けた登記権利者が、登記義務者に連絡して、どちらが還付を受けるのか決めて下さい』となっておりますが、

登記権利者（買主）が負担していた場合は、当然登記権利者は自ら還付手続きをとるかと思いますが、登記義務者（売主）が登録免許税を負担していたケースでは、登記権利者（買主）は自ら登録免許税を負担していないため、登記義務者（売主）のために還付通知が来たことを善意で登記義務者に通知してくれるか疑問です。（登記権利者の善意に訴える方法は好ましくないでしょう。）また、自ら負担していなかった登記権利者の中には、自ら負担したものと誤解をして、登記義務者に連絡せずに還付通知を受けてしまうケースも懸念されますので、法務局には、是非とも登記義務者にも何らかの形で法務局からきちんと通知がいく仕組みに変えてもらいたいものです