不動産の遺産分割協議

みなさん、こんばんは。

司法書士＠五反田の荒谷健一郎です。

台風が近づいているそうですが、今日も結構汗だくになっておりました。みなさんは、いかがでしたでしょうか？

今日気がついたのですが、事務所ホームページのレンタルサーバー料金とドメイン料金の期限が迫っていました！気がつかずにすぎていると、ホームページもドメインも使えずあたふたしたことでしょうね。

あー気がついてよかった

さて、今日は「不動産の遺産分割協議」に関するお話です。（「司法書士による不動産法務・登記相談所」から引用しておりますが、多少加筆修正しております）

亡くなられていた方が、不動産を所有していた場合で、遺言書がないときは、不動産の名義を誰の名義にするか決めなければなりません。このときに行う話し合いが、「遺産分割協議」と呼ばれるものです。

この場合、後々のことを考えると、不動産の名義は、相続人の中の一人の名義にするのがいい（ベター）のですが、結構な割合で、共有名義で不動産を取得される方がいます。（もちろん、ケースによっては共有名義にせざる得ない場合や、共有名義にした方がいい場合もありますが）

なぜ、共有名義ではなく、単独名義をお勧めするのか？と思われる方もいらっしゃると思いますので、簡単にお話しさせていただきますと、単独名義と比較して、共有名義にした場合には、以下のような問題点があるからなのです。

１．共有者の関係が良好な場合は問題ないが、関係が悪化した場合、不動産のことでトラブルになる可能性がある。

２．共有名義にすると、権利関係が複雑になる。また共有名義であるうちに、その一人に相続が発生するとまた、その相続人が名義人となり、その相続人が多数の場合、当然に共有者の数も多数となります。

３．不動産の管理・処分の際に、面倒が生じる可能性がある。

ただ、どうしても「共有名義」にと決められる場合もあるかと思いますので、共有名義にした場合、以下の点を検討しておくことをお勧めいたします。

１．当然ですが、持分割合を検討すべきです。（なお法定相続分の持分割合とするケースは多いです。）

　　不動産以外の財産も遺産としてある場合は、全体の遺産の配分の関係から、不動産の持分割合を決める場合もあるでしょう。

２．共有不動産の管理方法を検討しましょう。

　　なお、相続する不動産が賃貸アパートなどの収益物件の場合は、その維持管理について管理会社に委託しているケースが多いと思われます。しかし、その場合でも、家賃の振込先や、書類の送付先、緊急連絡先などを共有者間で取り決めておく必要があります。

　　反対に管理会社に委託しない場合は、共有者のうち誰が賃料の集金を行うか、集金した賃料をどのように分配するか、清掃や保守管理はどのように行うか、不動産にかかる経費（固定資産税等）の支払いはだれが行うかなどを取り決める必要があります。（なお、不動産管理に関する細かい点は、遺産分割協議書に記載するよりも、別途合意書等を作成しておくのがいいかと考えます。）

３．場合によっては、共有物不分割の合意をしておきましょう。

　　共有不動産の共有者は、原則いつでも、共有不動産の共有関係を解消するように他の共有者に対して請求することができます。不分割の合意とは、その請求を一定期間制限する合意です。この合意をしておくことで、共有者は不測の事態を回避することができるようになります。

【知っておいた方がいい「共有」に関する法律】

共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。（民法２５２条）

この法律は、家の修繕などは、保存行為にあたりますので、共有者であれば、誰でも単独で行えますが、共有物の「利用行為」や「改良行為」（例えば共有物である賃貸アパートの賃貸借契約の解除など）は、単独で行うことはできず、「各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決」めることとなると定めています。

（参考文献　「ケース別　遺産分割『協議書作成マニュアル」　新日本法規出版）